Cyclus prestatieafspraken
De exacte bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid komt in samenwerking tussen corporatie, huurdersorganisatie en gemeente tot stand. Daartoe doet de corporatie op basis van haar inzichten en bedrijfsvoering een voorstel van haar (redelijke) bijdrage aan de gemeente (het bod). Zij nodigt daarbij de gemeente én de huurdersorganisaties uit tot het maken van prestatieafspraken. Deze cyclus ziet er als volgt uit.
Stap 1 — opstellen volkshuisvestingsbeleid: De gemeente stelt volkshuisvestingsbeleid op. Dit kan in de vorm van een woonvisie, woonplan of woonagenda voor een bepaalde periode. Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid krijgt een formele status in het proces om te komen tot prestatieafspraken. Indien er geldend volkshuisvestingsbeleid is, dient de TI naar redelijkheid een bijdrage te leveren aan de uitvoering hiervan. Betrokkenheid van de partijen die later in het proces aan tafel zitten, heeft belangrijke meerwaarde en ligt dan ook voor de hand.
Stap 2 — corporatie bereidt activiteitenplan voor en doet een bod: Als de gemeente haar volkshuisvestingsbeleid aan de corporatie(s) bekend heeft gemaakt, is de corporatie verplicht om hierop een “bod” uit te brengen: een overzicht van voorgenomen activiteiten waarin de corporatie duidelijk maakt wat haar bijdrage is aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid. Het activiteitenoverzicht concreet voor het komende jaar geeft een doorkijk voor de vier jaar daarna. Dit overzicht wordt jaarlijks herijkt. Dit mag ook een gezamenlijk activiteitenoverzicht zijn van de corporaties die in een gemeente werkzaam zijn.
De bijdrage in het activiteitenoverzicht dient naar redelijkheid te zijn: de investeringen dienen in verhouding te staan tot het vermogen van de corporatie en tot de volkshuisvestelijke opgave in de gemeente. Het overzicht dient voor 1 juli naar de gemeente en huurdersorganisatie te zijn verstuurd met de uitnodiging om prestatieafspraken te maken. De RvT zal haar goedkeuring aan het bod moeten verlenen, ook al is het bod niet juridisch hard (er volgens immers nog prestatieafspraken).
Stap 3 — maken van prestatieafspraken: Corporatie, gemeente en de huurdersorganisatie gaan aan de hand van het volkshuisvestingsbeleid en het bod met elkaar in gesprek over te maken prestatieafspraken. Zij hebben hiervoor de tijd tot 15 december. Voor die dag dient de corporatie de prestatieafspraken naar de Minister verstuurd te hebben, samen met de prognose-informatie (dPi) die de TI moet leveren. De RvT dient akkoord te gaan met prestatieafspraken. De huurders hebben – indien er een beleidswijziging doorgevoerd wordt – ook recht op hun termijn voor wat betreft instemmings- of adviesrecht.
Stap 4 — Verslaglegging en verantwoording: In mei gaan de gemeente, corporatie en huurdersorganisatie met elkaar in gesprek over de uitvoering van de prestatieafspraken in het voorgaande jaar. Dit betreft zowel de uitvoering van de jaarlijkse als de vijfjaarlijkse afspraken. De corporatie biedt als basis voor de evaluatie in haar jaarverslag inzicht in de voortgang van de uitvoering.
De stap die je liever niet zet — mogelijkheid tot voorleggen van geschil
Indien de drie partijen er niet in slagen om binnen zes maanden na 1 juli (dus vóór 1 januari) tot prestatieafspraken te komen, kunnen de gemeente, huurdersorganisatie en / of corporatie het geschil dat totstandkoming van afspraken in de weg staat voorleggen aan de Minister. Dit doen zij binnen vier weken na het ontstaan van het geschil. Een adviescommissie beoordeelt het geschil, waarbij zij toetst op het volkshuisvestelijke beleid en de financiële polsstok van de corporatie. Zij adviseert hierover de Minister, die vervolgens een bindende uitspraak doet. Als uitvoering achterwege blijft, ligt een gang naar de rechter vrij. De geschillenregeling treedt vanaf 1 juli 2016 in werking.
▸ Achtergrondinformatie over de cyclus voor prestatieafspraken
▸ Afbeelding procesvoorstel cyclus voor presatatieafspraken
Informatievoorziening
De gemeente en huurdersorganisatie krijgen het recht om de informatie op te vragen bij woningcorporaties, die zij nodig achten om de redelijkheid van het bod te bepalen. Onderdeel hiervan is de verantwoordingsinformatie (prestaties achteraf: dVi) en prospectieve informatie (prognose-informatie: dPi). Daarnaast stuurt de Autoriteit woningcorporaties een indicatief overzicht op van de investeringsruimte van de corporatie (op gemeenteniveau).
De redelijkheid van het bod
Bij het oordeel over de redelijkheid van het bod speelt de investeringsruimte een belangrijke rol. Voor de indicatieve investeringsruimte vormt de dekkingsratio de basis. Dit kengetal meet de verhouding tussen het schuldrestant van door WSW geborgde leningen en de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand. Hoe lager het schuldrestant, hoe groter de mogelijkheden om leningen aan te trekken (investeringsruimte).
RvT toetst bod en prestatieafspraken
Er is goedkeuring van de RvT nodig voordat de bijdrage naar de gemeente en huurdersorganisatie wordt gestuurd, het gaat immers om aanzienlijke investeringen. Ook dient er afstemming met huurders plaats te vinden. Dit legt een aardige druk op het proces, zeker de eerste keer dat het bod wordt opgesteld. Het bod is gebaseerd op de begroting van het jaar ervoor. Het maken van prestatieafspraken start vervolgens in juli en loopt parallel aan het opstellen van de nieuwe begroting. De conceptafspraken dienen tijdig gereed te zijn zodat ze in de begroting verwerkt kunnen worden.
Overige onderdelen van maatschappelijk verankering:
▸ Zienswijzen en instemmingsrecht
▸ Sloop- en klachtenreglement
▸ Visitatie verplicht
Wooncoöperatie
De woningwet biedt de mogelijkheid bezit van een corporatie af te stoten aan een wooncoöperatie. Personen die deelnemen in de wooncoöperatie kunnen hun woning kopen van de toegelaten instelling of dit vanuit de verhuurde situatie doen. Met de wooncoöperatie zorgen zij gezamenlijk voor beheer en onderhoud van hun woningen en omgeving.
Hulpvragen, deadlines & aandachtspunten
Hulpvragen verankering Woningwet
- Is er in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties een proces ingericht om te komen tot prestatieafspraken?
- Hoe wordt de relatie met huurders vormgegeven?
- Hoe wordt omgegaan met het risico dat een geschil kan ontstaan?
- Is bekend of de bijdrage aan de woonvisie die moet worden geleverd, afwijkt van de eigen beleidskaders? En beseft de TI dat de woonvisie een leidend beleidskader is, omdat een bijdrage aan de woonvisie geleverd dient te worden?
- Is de TI tijdig betrokken bij het opstellen van de woonvisie?
- Zijn de prestatieafspraken verwerkt in het toetsingskader van de RvT?
Deadlines
Implementatieperiode (2016)
- November: indienen ‘bod’ bij gemeenten en huurdersorganisaties, uitnodiging maken prestatieafspraken;
- 15 december: indienen prestatieafspraken bij Autoriteit woningcorporaties, vergezeld van dPi.
Jaarlijks
- 1 januari: heeft gemeente volkshuisvestingsbeleid aan TI opgestuurd? Dan ‘bod’ uitbrengen;
- 1 mei: overleg evaluatie prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie;
- 1 juli: indienen ‘bod’ bij gemeenten en huurdersorganisaties, uitnodiging maken prestatieafspraken;
- 1 juli: indienen dVi bij Autoriteit woningcorporaties, jaarverslag versturen naar gemeente en huurdersorganisatie;
- 15 december: indienen prestatieafspraken bij Autoriteit woningcorporaties, vergezeld van dPi.
Aandachtspunten voor toezichtsagenda
- Zijn de harde data van de cyclus prestatieafspraken verwerkt in de toezichtsagenda?
- Zijn de procedures van het bod, de prestatieafspraken en de begroting op elkaar afgestemd?
- Wordt het bod tijdig voorgelegd aan zowel de eigen huurdersorganisatie als de RvT?
- Onderhoud de RvT zelf tijdig en voldoende en op de juiste wijze contact met huurders en gemeente?
Woonvisie
Woonvisie wordt leidend kader
De woonvisie krijgt een zeer belangrijke plek in de beleidsruimte van de TI. Immers, de TI dient hier een bijdrage aan te leveren. Indien de TI dit naar mening van de huurdersorganisatie of gemeente onvoldoende doet, kan dit leiden tot een geschil. De geschillencommissie toetst de bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid. Dit kader is dan leidend ten opzichte van beleidskaders van de TI. Het is daarom van het grootste belang dat de TI en huurdersorganisatie al vanaf het begin van het opstellen van de woonvisie aan tafel zit. De wet stelt hier geen eisen aan, de TI zal hier zelf alert op moeten zijn.
Positie van de huurders
De huurdersorganisatie zit volgens de wet als gelijkwaardige partij aan tafel tijdens de gesprekken over de prestatieafspraken. De wet regelt niet dat huurders ook de afspraken mogen ondertekenen, al ligt het voor de hand om voor de gelijkwaardigheid van de partijen af te spreken dat zij dit wel doen. Zo verbinden de huurders zich ook echt aan de prestatieafspraken.
De corporatie stemt het bod dat zij opstellen (stap 2) eerst af met de eigen huurdersorganisatie. De rechten van de huurdersorganisatie zijn in deze fase geregeld in de Overlegwet: indien het bod beleidswijzigingen bevat, kan advies- of zelfs instemmingsrecht van toepassing zijn.
Bij het maken van de prestatieafspraken (stap 3) kan het zijn dat er ook andere huurdersorganisaties of een koepelorganisatie aan tafel zit, indien er meerdere corporaties in de gemeente werkzaam zijn.
Veelgehoord is de vraag van huurdersorganisaties wat zij te bieden hebben in het samenwerkingsproces. Zij investeren immers niet. Niets is minder waar. Hun betrokkenheid is bepalend voor het welslagen van investeringen. Huurders kunnen bovendien ook investeringen doen, zoals het signaleren van problemen met de betaalbaarheid, voorlichten van hun achterban over de mogelijkheid huurtoeslag aan te vragen en over het kwijtscheldings- en armoedebeleid van de gemeente.
Huurdersraadpleging: Huurdersvertegenwoordigers, gemeente en het bestuur van de corporatie kunnen een huurdersraadpleging houden.
De Woonvisie en samenwerking
Van diverse partijen komen signalen dat deze werkwijze erg arbeidsintensief zou zijn. Met name van huurders vraagt het een bijna niet te leveren tijdsinspanning. Het is daarom zinvol om in een raamovereenkomst basisafspraken te maken voor de lange termijn en deze afspraken periodiek te concretiseren in prestatieafspraken. Dit heeft meerdere voordelen. In de praktijk hebben korte- en langetermijnafspraken een heel verschillend karakter. Om bij de tijd te blijven is het noodzakelijk om met een hoge frequentie de afspraken aan te scherpen. Ervaringen leren namelijk dat afspraken voor maximaal twee jaar echt concreet kunnen zijn. Door een raamovereenkomst voor een langere periode te sluiten, hoeven de afspraken niet elke twee jaar volledig opnieuw uitonderhandeld te worden.
Een aantrekkelijke werkwijze is om jaarlijks binnen het kader van de raamovereenkomst een nieuw bod uit te brengen. Dit bod zal dan in elk geval een praktische uitwerking krijgen voor de eerstvolgende twee jaar. Dit is een periode die goed te overzien is, en tegelijkertijd net iets verder gaat dan de al bekende investeringen van het komende jaar.
Hoe bepalen huurdersorganisaties en gemeenten de redelijkheid van het bod?
De wet gaat ervan uit dat de TI naar redelijkheid bijdraagt aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Maar wat is redelijk? Toetssteen zijn het volkshuisvestingsbeleid en de financiële polsstok van de TI. In de praktijk blijkt dat veel gemeenten en huurdersorganisaties niet bekend zijn met corporatiefinanciën. Daarom bestaat het risico dat de indicatieve investeringsruimte een eigen leven gaat leiden. Dit legt de druk bij de TI. Zij moet erin zien te slagen om de gemeente en huurdersorganisatie mee te nemen in haar financiële afwegingen. Het gesprek zou veel meer moeten gaan over de uitgangspunten van de investeringsruimte: waar liggen nu echt de prioriteiten, wat is minder belangrijk, welk effect hebben investeringen op de continuïteit van de TI?
Ter ondersteuning zijn er diverse instrumenten beschikbaar. De transparantiegame en transparantietool maken het effect van een beleidskeuze op de investeringsruimte en de financiële huishouding op langere termijn inzichtelijk. WSW heeft het rekenmodel financiële ratio’s ontwikkeld. Gemeenten én corporaties kunnen zo volgen welke financiële consequenties de plannen van corporaties hebben. Andere modellen zijn het driekamermodel, waarin de maatschappelijke investeringen worden zichtbaar gemaakt. Ook deze modellen vragen om de nodige toelichting.
BTIV: artikel 36
Wat staat er in het bod?
De TI moet in het activiteitenoverzicht ten minste op de volgende onderwerpen de voorgenomen investeringen inzichtelijk maken:
- Liberalisatie en verkoop. Dit dient op viercijferig postcodeniveau aangegeven te worden
- Nieuwbouw en aankoop van woningen
- Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
- Huisvesting van specifieke groepen
- Kwaliteit en duurzaamheid van woningen
- Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Het activiteitenprogramma moet voorzien zijn van een financiële paragraaf: hierin maakt de corporatie duidelijk welke investeringen gemoeid zijn met het programma.
BTIV: artikel 39
Zienswijzen en instemmingsrecht
Gemeente en huurdersorganisatie krijgen de mogelijkheid om over specifieke activiteiten van de corporatie een zienswijze TI in te dienen bij de Minister. Hiermee laten zij blijken of zij achter een voornemen van de TI staan. De TI moet verzoeken voor deze activiteiten (vooraf) vergezeld laten gaan van deze zienswijzen. De Minister betrekt de zienswijze bij zijn oordeel over de volgende activiteiten:
- Concreet voornemen voor complexgewijze verkoop
- Uitbreiding werkgebied (zowel bestaande als nieuwe gemeente geeft zienswijze)
- Fusie of defusie
- Scheidings- of splitsingsplan: onderbrengen van de niet-daeb-activiteiten in de niet-daeb-tak
- Liberaliseren sociale huurwoningen (na de splitsing van de TI)
- Beoordeling commerciële (niet-daeb) werkzaamheden (indien sprake is van een administratieve scheiding van de TI)
- Vaststelling regionale werkgebied
- Jaarverslag
- Reglement over sloop woningen dat de corporatie opstelt
Huurdersorganisaties hebben instemmingsrecht bij fusies (zonder acute financiële noodzaak) en verbindingen.
De basis voor de zienswijze ligt niet zelden in de woonvisie. De gemeente onderbouwt hiermee haar zienswijze, zoals bij de verkoop van sociale huurwoningen. Dit betekent te meer dat de TI vroegtijdig betrokken dient te zijn bij het opstellen van de visie. Zo kan zij de gemeente en huurdersorganisatie meenemen in haar afwegingen.
Sloop- en klachtenreglement
De TI dient een reglement op te stellen inzake sloop of ingrijpende renovatie. Dit reglement dient besproken te worden met de gemeente en huurdersorganisatie.
Voor alle TI’s gaan één klachtenreglement gelden. Dit is het voorbeeldreglement van Aedes. Dit besluit leidt ertoe dat het klachtenreglement en de klachtencommissies anders georganiseerd zullen moeten worden. Dit laatste is een grote wijziging: de klachteninstantie moet onafhankelijk en extern worden georganiseerd.
Nu hebben de meeste corporaties een eigen klachtencommissie met een eigen reglement en werkwijze. Dat mag straks niet meer; de klachteninstantie moet onafhankelijk en extern worden georganiseerd. Door deze maatregel valt de TI onder hetzelfde reglement als bijvoorbeeld banken en zorgverzekeraars, namelijk de “Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten”.
Woningwet: artikel 55
Klachtenreglement is nog niet door Aedes aangepast aan de Implementatiewet
Visitatie verplicht
Vierjaarlijkse visitatie wordt voor alle TI’s verplicht, dus ook voor niet-Aedes-leden. De visitatie krijgt een plek in de cyclus prestatieafspraken tijdens verantwoording over gerealiseerde prestaties in het voorjaar. Er vinden geen grote wijzigingen in de visitatiemethodiek plaats als gevolg van de wet.
In het visitatierapport wordt ingegaan op de prestaties van de corporatie in het licht van het belang van de volkshuisvesting en het maatschappelijke belang. Ook wordt gekeken naar de wijze waarop de belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en op de kwaliteit van de governance. Dit is geen wijziging ten opzichte van de huidige visitatiemethodiek van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Deze stichting is aangewezen als de onafhankelijke instantie die deskundige bureaus accrediteert die visitaties kunnen verzorgen.
Woningwet: artikel 53a
Wooncoöperatie
Vanuit de wet wordt vereist dat de coöperatie een vereniging is met vijf of meer woningen die financieel, administratief, bouwtechnisch, stedenbouwkundig of anderszins een eenheid vormt. De coöperatie moet
zelfstandig voorzien in onderhoud en beheer. Voor de oprichting dient er een coöperatieplan gemaakt te worden,
met daarin afspraken over beheer en onderhoud van de woningen, de verkoopvoorwaarden van de woningen van
de TI aan de individuele leden en de financiële bijdrage / reservering. Dit in overleg met de TI. De TI stelt minstens
€ 5.000 ter beschikking voor het maken van dit coöperatieplan.
De middelen die waren gereserveerd voor het onderhoud aan de woning voor de komende vijf jaar, stelt de TI ter beschikking aan het lid van de wooncoöperatie die de woning koopt.
De TI mag gedurende zes maanden de woningen die onderdeel uit zouden maken van de op te richten wooncoöperatie niet verkopen.
De wooncoöperatie kan alleen worden opgericht als meer dan de helft van de leden een inkomen heeft tot
€ 38.950.
Het is de vraag in hoeverre deze vorm een grote vlucht zal nemen. Veel TI’s halen prima klanttevredenheidscijfers, niet veel huurders zullen daarom een aanleiding zien om collectief het eigendom en beheer over te nemen. Uit bestaande ervaringen met coöperaties blijkt dat financiering niet altijd makkelijk te regelen is. Kansen zijn gelegen
in het feit dat de coöperatie de huren laag kan houden als bewoners zelf veel onderhoud voor hun rekening nemen.
Woningwet: artikel 18a
BTIV: artikel 2-4 en 48.1b
Presentatie workshop wooncoöperatie 17 juni 2015 (pdf)
Cyclus voor prestatieafspraken
