Waar mag de TI actief zijn?
Regionaal werkgebied begrenst mogelijkheden TI
In 2016 worden de regionale werkgebieden bepaald, waarbinnen de TI (nieuwe) investeringen mag doen. Buiten haar werkgebied mag de TI geen nieuwe investeringen doen, anders dan vervangende nieuwbouw.
De gemeente krijgt invloed op het werkgebied, doordat zij voor 1 juli 2016 een voorstel kunnen indienen over het regionale werkgebied van de TI. Binnen deze regio mogen alle TI’s die daar reeds werkzaam zijn, actief zijn. Het verzoek moet komen van gemeenten die gezamenlijk als regionale woningmarkt beschouwd kunnen worden. Randvoorwaarde is dat het om minimaal twee gemeenten en 100.000 huishoudens gaat. De achterliggende gedachte is dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. De Autoriteit woningcorporaties zal op basis van het voorstel vaststellen wat de samenhangende regionale werkgebieden voor corporaties zijn. Gebieden waar geen voorstel over is ingediend worden door de Minister aangewezen. TI’s kunnen hierover een zienswijze indienen (zowel over het gemeentelijke voorstel als de indeling die de minister maakt).
Een tweede manier waarop de gemeente invloed heeft op het werkgebied van de TI is als een TI in een andere gemeente actief wil worden. Dan moeten zowel de ‘ontvangende’ als ‘gevende’ gemeente hierover vooraf een (positieve) zienswijze geven. Dit geldt na aanwijzing van de regionale werkgebieden (na 1 juli 2016) alleen voor categorale corporaties die zich richten op huisvesting van specifieke categorieën van bewoners.
Werken buiten het werkgebied geen nieuwe activiteiten
Buiten de kernregio mag een TI niet meer uitbreiden. Wel mag ze werkzaamheden voortzetten die ze al verrichtte voor inwerkingtreding van de wet. Daarnaast mag ze buiten haar kernregio woningen slopen en vervangende nieuwbouw realiseren op dezelfde grond en is “matching” met TI’s van buiten de kernregio mogelijk.
Het is aanvaardbaar om de kosten (zoals sloop, bouwrijp maken, enz.) in de daeb-tak achter te laten als er sprake is van omvorming van daeb-bezit naar niet-daeb-bezit bij herstructurering.
Waar mag de TI actief zijn?
De achtergrond van deze regel is dat de TI een omvang moet hebben die in overeenstemming is met de regionale woningmarkt. Het gevaar dreigt dat gemeenten door deze regel belangrijke investeerders verliezen, zonder dat daarvoor alternatieven (zoals commerciële vastgoedbeleggers) in de plaats komen.
Alle TI’s in een regio mogen in de gehele vastgestelde regio actief zijn, ook in gemeenten waar zij dat nu nog niet zijn. Hierdoor kan een TI te maken krijgen met nieuwe toetreders. Zeker wanneer een TI een beperkte investeringscapaciteit heeft, kan dit gunstig uitpakken. Veel gemeentes zien de komst van nieuwe TI’s met belangstelling tegemoet omdat er meer partijen zijn voor uitvoering van de maatschappelijke opgaven.
Sommige gemeenten hebben de angst dat de TI in hun werkgebied nu ook in andere gemeenten zal gaan investeren. Zij willen het werkgebied zo klein mogelijk houden.
Woningwet: artikel 41
Kosten herstructurering in daeb-tak achterlaten
Bij herstructurering kan sloop of aankoop van woningen verliesgevend zijn, ook als deze leidt tot de bouw van niet-daeb-woningen. Het is aanvaardbaar om de kosten (zoals sloop, bouwrijp maken, enz) in de daeb-tak
achter te laten als er sprake is van omvorming van daeb-bezit naar niet-daeb-bezit bij herstructurering. Dit
kan tot een maximum van 5% WOZ waarde van het daeb-bezit in de wijk.