Welke niet-daeb-activiteiten mag de TI wél uitvoeren
Het ontwikkelen van dure huur- en koopwoningen en andere niet-daeb activiteiten zijn primair de taak van marktpartijen, deze activiteiten behoren niet tot de kerntaak van toegelaten instellingen. Onder een aantal condities mag de TI toch niet-daeb-activiteiten uitvoeren, vanuit haar administratief gescheiden dochter. De activiteiten zijn toegestaan als uit een markttoets blijkt dat zij niet door marktpartijen opgepakt worden, en als de gemeente verklaart dat deze activiteiten gewenst zijn én noodzakelijk acht voor de uitvoering van het volkshuisvestelijk beleid (dit betekent dat de activiteiten in het volkshuisvestingsbeleid (de woonvisie) een plek moeten krijgen). Goed contact met de gemeente, met name bij de totstandkoming van de woonvisie, is hiervoor een vereiste. Ook kan de TI de Minister verzoeken om vast te stellen dat, gelet op de aard en de omvang van de werkzaamheden, het onaannemelijk is dat anderen dan TI’s de werkzaamheden wensen te verrichten.
Onder de markttoets valt het realiseren van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed (zoals kleinschalige winkels in de plint), koopwoningen, maar ook niet-daeb-dienstverlening.
Voor TI’s met een juridisch gesplitste niet-daeb-tak (die de activiteiten uit zal voeren) geldt de markttoets niet!
Indien een TI een deel van de aandelen van een met haar verbonden onderneming houdt, is die onderneming ten minste naar rato van dat deel werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
▸ Woningwet 2015 artikel 45
▸ Aedes: Woningwet in de praktijk - Markttoets (pdf)
Markttoets
Uit welke onderdelen bestaat de markttoets?
De markttoets voor niet-daeb-investeringen behelst een toets op belangstelling van andere marktpartijen (markttoets), een toets op de financiële positie van de daeb-tak en de niet-daeb-tak na de desbetreffende investering (financiële zienswijze), en een toets op het aanvangsrendement van de investering (rendementstoets).
Stappenplan:
- De gemeente maakt de niet-daeb-investering algemeen bekend. Indien er andere partijen (dan de corporatie) zich melden, kunnen deze partijen deze activiteiten, in principe, oppakken. Indien zich geen externe partijen melden dan kan de TI dit doen.
- Vervolgens wordt bij een financiële toets door WSW beoordeeld of de daeb en de niet-daeb na het plegen van de investering nog voldoende liquide en solvabel zijn.
- Via een rendementstoets wordt beoordeeld of de TI een marktconforme prijs rekent. De normen:
- Koopvastgoed: een winstmarge van minimaal 5%.
- Huurvastgoed: BAR minimaal 5,5% De BAR geeft de verhouding tussen huuropbrengsten in het eerste (volledige) jaar en de stichtingskosten (inclusief afboekingen) weer.
- Tenslotte geeft de Autoriteit woningcorporaties een oordeel.
- De gemeente informeert partijen via een algemene bekendmaking over de mogelijkheid om binnen vier weken na besluitvorming bezwaren kenbaar te maken, bij de Autoriteit woningcorporaties.
Bij een juridische scheiding is de markttoets niet van toepassing. De woningvennootschap ontwikkelt dan de niet-daeb-activiteiten.
DAEB-vastgoed waarvan maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak een bedrijfsmatige gebruiksbestemming heeft, is niet markttoetsplichtig.
Er zijn diverse bezwaren geuit tegen de markttoets. Een van de belangrijkste is dat het de mogelijkheden om gemengde wijken te realiseren bemoeilijkt en de verdiencapaciteit beperkt, die vaak nodig was om projecten haalbaar te maken.
▸ Factsheet markttoets Ministerie BZK (pdf)
Woningwet: artikel 44, 44c
BTIV: artikel 43, 45 en 70
Ontwerpbesluit BTIV 2016: artikel 41
RTIV: artikel 20
Geen markttoets bij herstructurering
In het geval van herstructurering is geen markttoets nodig, behalve als de grond onder het vastgoed is uitgegeven in erfpacht en de investeringen in herstructurering boven gemiddeld € 45.000 per woning uitkomen.. Dit leidt tot een dilemma: als de TI woningen sloopt en wil vervangen door marktwoningen, en vervolgens een marktpartij deze geplande marktwoningen wil bouwen, mag de TI dit niet meer doen. De verdiencapaciteit om een herstructureringsproject mogelijk te maken, wordt zo verkleind.
De markttoets maakt de ontwikkeling van gemengde complexen voor de TI lastiger, omdat steeds zal moeten worden samengewerkt met ontwikkelaars.