De juridische splitsing of administratieve scheiding is de meest vergaande van de Woningwet en heeft een
grote impact. Er ontstaan uiteindelijk twee deelbedrijven met een eigen financieel afwegingskader en eigen financiële restricties. Het is een intensief traject om dit te organiseren, waar veel strategische afwegingen gemaakt moeten worden van strategische, financiële en organisatorische aard.

• Woningmarkt: beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. In welke mate kunnen we de doelgroepen blijven bedienen. Kunnen dit ook middeninkomens zijn? 
• Hoe waarborgen we de continuïteit van de TI, nu de passendheidstoets vraagt om huurmatiging en de verdiencapaciteit via niet-daeb-activiteiten beperkt wordt? 
• Hoe realiseren we een levensvatbare niet-daeb-tak zonder hier al het tafelzilver van de daeb-tak in onder te brengen. Dit kan nodig zijn om voldoende verdiencapaciteit in te brengen om de leningen aan de daeb-tak
  af te kunnen lossen en extern leningen aan te kunnen trekken. 
  
• Hoe sturen we op rendement: voorkomen dat we te laag of te hoog uitkomen, vanwege continuïteit en overcompensatie. 
• De niet-daeb-tak wordt gefinancierd met ongeborgde leningen. Dit vraagt om andere kennis van financiering en risicobeheersing.

Gesteld kan worden dat een nieuwe strategische oriëntatie nodig is, met name van TI’s die veel niet-daeb-activiteiten ondernemen. Dit vraagt veel van de organisatie en het interne toezicht. Ondernemingsplan, het voorraadbeleid en financiële scenario’s moeten worden geactualiseerd. De meerjarenbegroting wordt anders gestructureerd. Documenten voor interne sturing, zoals kwartaalrapportages, moeten worden aangesloten op aangescherpte doelstellingen en indicatoren. Dit betekent feitelijk een verandering van het toetsingskader van de RvT. Deze zal bovendien kennis en ervaring moeten opdoen in het toezicht op de niet-daeb-tak, met haar eigen risicoprofiel.

Het is maar de vraag of er voldoende investeringen worden gedaan door commerciële partijen. Veel beleggers investeren alleen in grotere steden omdat hier het rendement voldoende is en kansen voor uitponding groot genoeg zijn. Het is maar de vraag of de investeringscapaciteit van de niet-Daeb-takken voldoende is om de woningen voor het middensegment te realiseren. Tot slot is het zeer de vraag wat de overheveling van een deel van de woningen naar een niet-daeb-tak op lange termijn voor de sector heeft.

Om tot een scheidings- of splitsingsvoorstel te komen onderscheidt Aedes de volgende fases in het proces:

1. interne verkenning strategische keuzes (financiële analyse op hoofdlijnen);
2. afstemming met relevante externe partijen (gemeente en huurdersorganisaties);
3. interne besluitvorming strategische keuzes (met voorbehouden);
4. tactische uitwerking, financiële meerjarenprognoses beide takken;
5. opstelling scheidings- of splitsingsvoorstel;
6. goedkeuringsprocedure (ILT, mogelijk WSW en ministerie van BZK). 

Beoordelingskader Autoriteit wonen

De Autoriteit woningcorporaties informeert in haar document “Beoordelingskader scheiden Daeb-niet-Daeb” over de hoofdlijnen van de beoordeling van de scheidingsvoorstellen en het tijdpad van het beoordelingskader, zodat TI’s onder andere de strategische uitgangspunten in de scheidingsvoorstellen te kunnen voorbereiden. In het document worden de basisprincipes van het beoordelingskader worden toegelicht:

1. verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave;
2. bescherming van maatschappelijk vermogen;
3. structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de afzonderlijkeDAEB-tak en niet-DAEB tak.
   

In de toekomst worden nadere kaders gesteld voor onder andere de verantwoording van governance en integriteit.

Het beoordelingskader biedt de verplichting om een portefeuillestrategie te hanteren die aan een aantal eisen voldoet. Zo dient het uitgangspunt van de strategie gevormd te worden door de doelgroepen, marktanalyse (woningbehoefte waaronder kwaliteit en duurzaamheid, inkomensverdeling) en de door de corporatie geformuleerde visie en doelstellingen die ook zijn getoetst met de gemeente(!). Dit dient vertaald worden in een wensportefeuille met transformatieopgave, met een financiële doorrekening en risicoanalyse.
Ten aanzien van bescherming van het maatschappelijk vermogen wordt gekeken naar de doelmatigheid van de operationele activiteiten van de Daeb-tak. Daarnaast wordt er getoetst op doelmatigheid van de investeringsactiviteiten (nieuwbouwproductie), de marktconformiteit van de verkoopactiviteiten en het rendement van niet-Daeb-activiteiten.
De levensvatbaarheid van de Daeb- en de niet-Daeb-tak wordt getoetst op over een horizon van het totale beleid van minimaal 10 jaar. De niet-Daeb tak is zelfstandig financierbaar via ongeborgde financiering. De kasstroom, schuldpositie in relatie tot de waarde van het vastgoed en het rendement ervan zijn onderdeel van deze toets,  met sectorale eisen voor Daeb en marktconforme eisen voor niet-Daeb. Het document is vinden via deze link.

BTIV: artikel 93
Woningwet: artikel 53

Wanneer is een TI klein? Een TI met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een klein aandeel niet-daeb-bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet en maximaal 10 procent niet-daeb investeringen) hoeven alleen hun baten en lasten aan het einde van het jaar te scheiden. In de wet staat dat er naar de twee meest recente
jaren wordt gekeken om te bepalen of de corporatie aan deze voorwaarden voldoet. Het ministerie heeft in augustus 2015 toegezegd dat een corporaties die in 2016 eenmalig boven de 5 procent- of 30 miljoen-grens komt, toch in aanmerking komt voor het verlicht regime als zij kan aantonen dat de omzet in het komende jaar (weer) onder de genoemde grenzen valt. Voor een TI die net te groot is kan het financieel lonen om niet-daeb-bezit te socialiseren of af te stoten, zodat zij onder het vereenvoudigde regime valt. Dit zal veel administratieve lasten schelen.

Voor menig TI zal het veel werk zijn om een accuraat beeld te schetsen van de actuele waarde. De waardering
tegen actuele waarde heeft als voordeel dat het inzicht geeft in de waardeontwikkeling en daarmee waardesturing mogelijk maakt. Het wordt mogelijk om de maatschappelijke prestatie van de TI te laten zien, door het verschil
tussen de gevraagde huur en markthuur zichtbaar te maken. Er is ook een keerzijde. Door de actuele waarde in te voeren wordt de TI op papier een stuk vermogender. Dit heeft gevolgen voor de publieke opinie en daarmee het overleg met gemeentes en huurdersorganisaties. 

De TI kan kiezen voor een basisversie of een “full-variant”. De basisversie betreft een waardering op basis van waarderingshandboek, zonder inbreng van een taxateur. Dit is geschikt voor portefeuillewaardering ten behoeve
van jaarrekening, niet geschikt voor sturing op complexniveau. De “full-variant” kijkt veel preciezer naar de waarde van complexen waarbij een taxateur wordt ingezet.

De financiële ratio’s, zoals solvabiliteit, Loan to value en ICR, die de Autoriteit woningcorporaties hanteert bij het toezicht, zullen als gevolg van deze waardering aangepast worden. 

Woningwet: artikel 29
BTIV: artikel 31

Het volkshuisvestingsverslag omvat in elk geval een uiteenzetting inzake het verslagjaar over:

• de uitvoering van het geldende volkshuisvestingsbeleid in de gemeenten waar de TI feitelijk werkzaam is;
• de uitvoering van prestatieafspraken;
• het inzetten van haar middelen;
• het gevoerde overleg met de gemeenten en huurdersorganisatie waar zij feitelijk werkzaam is;
• de uitvoering van haar formele taken;
• de uitvoering van sloop- en andere reglementen;
• een overzicht van de met de TI verbonden ondernemingen en hun werkzaamheden (tenzij de TI minder dan 2% van de aandelen bezit).

In de Woningwet is een regeling opgenomen over fusies waarbij een TI betrokken is. Er worden de volgende stappen voorzien: 

• Fusievoorstel
• Fusie-effectrapportage
• Beoordeling door de autoriteit
• Splitsing van TI in twee TI’s (let op: anders dan splitsing daeb en niet-daeb). Verloopt grotendeels gelijk aan procedure fusie. 

In de artikelen 91 tot en met 99 van het BTIV zijn regels opgenomen over de in te dienen stukken bij een fusieverzoek, de wijze waarop de TI belanghebbenden in het fusietraject betrekt en de gronden waarop de minister de fusie kan goed- of afkeuren.

Als gevolg van de nieuwe Woningwet moeten verenigingen en stichtingen hun statuten aanpassen, er veranderen een aantal bepalingen. Dat moet vóór 1 januari 2017 gebeuren. Op de volgende onderwerpen
dienen de statuten aangepast te worden:

• Voorgeschreven rechtsvorm en doel en toegestane activiteiten van de organisatie
• Vereisten benoeming bestuur en RvT (zie het hoofdstuk over Governance)
• Financiering van de niet-daeb-werkzaamheden
• Verbonden en afhankelijke ondernemingen

Aedes en VTW maakten nieuwe modelstatuten voor de vereniging en de stichting, voor zowel de twee- als drielagenstructuur.

▸ VTW/Aedes voorbeeldstatuten

De TI moet ervoor zorgen dat zowel de daeb-tak als de niet-daeb-tak levensvatbaar en financierbaar zijn. Om
dat te bereiken verstrekt de daeb-tak een startlening aan de niet-daeb-tak. 

• Lening bij juridische scheiding:  in het BTIV wordt gespecifieerd dat de hoogte van de rente gebaseerd is op
  de rente van een 10-jarige staatslening + opslag. De opslag wordt bij Ministeriële regeling bepaald. De
  opslag is 1,5 procent. De lening dient in 15 jaar te zijn afgelost.
  
• Lening bij administratieve scheiding: ook deze lening bedraagt de rente van een 10-jarige staatslening + 1,5% opslag. De interne lening moet worden afgelost op basis van de vervalkalender van de door WSW geborgde leningen. Aflossing van de interne lening kan geheel of gedeeltelijk achterwege blijven, als externe financiering aantoonbaar niet mogelijk is én als aflossing uit de niet-daeb-kasstromen de continuïteit van
  de niet-daeb-tak niet in gevaar brengt.
  

Na het moment van scheiding geeft de TI geen garanties of leningen meer af. Hiervoor zijn enkele uitzonderingen:

1. om te voorkomen dat de TI gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen;
2. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden voordat de Woningwet in werking is getreden of
3. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische
   scheiding wordt bewerkstelligd.
   

Woningwet: artikel 21 en 21 c 
BTIV: artikel 10, 13, 70, 71, 82 en 83
Aedes routeplanner woningwet

Goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties vereist. Deze stelt de volgende eisen:

• de verkoopprijs is ten minste gelijk aan de marktwaarde;
• bij verkoop aan dochter van meer dan 10% van het totale te liberaliseren bezit van de TI, van deze expliciet moet aantonen dat er voldoende woningen in de daeb-tak overblijven voor de uitvoering van haar daeb-taken;
• de gemeente kan een zienswijze indienen.

Deze moeten eerst aangeboden worden aan zittende huurders tegen een maximumprijs (100% leegwaarde) en vervolgens aan andere TI’s. Hiervan kan worden afgeweken indien er sprake is van financiële problemen bij een toegelaten instelling.

Het doel van de wet is dat er prestatieafspraken gemaakt worden, waarin ook over verkoop van woningen afspraken worden gemaakt. Daaraan zal verkoop ook getoetst moeten worden. 

Als een TI een complex aanwijst voor verkoop doorloopt hij de volgende stappen:

1. Toets op prestatieafspraken: hierin wordt opgenomen welke woningen verkocht worden. De wet vereist dat dit op postcode-4-niveau afgesproken wordt. Vaak zijn er ook andere afspraken, zoals de minimale omvang van de
   sociale voorraad, waaraan de verkoop getoetst zal worden.
2.  Aan wie wordt de woning verkocht?
   •  Een persoon die de woning koopt voor eigen bewoning of voor bewoning door naaste familie. Er is geen toestemming nodig, mits de verkoopwaarde tenminste 90% van de leegwaarde of WOZ-waarde betreft. 
   • Een andere TI? Dan is er geen toestemming is nodig.
   • Andere(n) dan een TI of een persoon die de woning koopt voor eigen bewoning of voor bewoning door naaste familie? Dan is er wel toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Die stelt de volgende eisen:
     1. Bij verkoop van sociale huurwoningen met minder dan 142 WWS-punten (die dus niet geliberaliseerd kunnen worden):
        1. Positieve zienswijze van de gemeente en huurdersorganisatie, die betrekking heeft op de adressen en de koper.
        2. Motivatie waarom aan derde wordt verkocht (hogere koopprijs dan andere TI is onvoldoende argument).
        3. Verklaring van de koper dat hij zich als sociale verhuurder gaat gedragen.
        4. Verklaring omtrent gedrag van de koper, die bonafide dient te zijn (behalve bij verkoop aan pensioenfonds of gemeente).
        5. Verkoopwaarde bedraagt ten minste 75% van de leegwaarde of WOZ-waarde.
     2. Bij verkoop van sociale huurwoningen met meer dan 142 WWS-punten: te liberaliseren of geliberaliseerde woningen:
        1. Positieve zienswijze van de gemeente én huurdersorganisatie. 
        2. Verklaring omtrent gedrag van de koper, die bonafide dient te zijn.
        3. De verkoopprijs is ten minste gelijk aan de marktwaarde.
        4. Bij verkoop aan de dochter van meer dan 10% van het totale te liberaliseren bezit van de TI, moet deze expliciet aantonen dat er voldoende woningen in de daeb-tak overblijven voor de uitvoering van haar daeb-taken.

Gemengde complexen met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens worden in
hun geheel tot de categorie onder de liberalisatiegrens gerekend met de daarbij behorende regels. Complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens kunnen in hun geheel tot de
categorie boven de liberalisatiegrens gerekend worden, met de daarbij horende regels.​

Voor verkoop van maatschappelijk vastgoed is geen toestemming van de Autoriteit woningcorporaties nodig bij verkoop:

• aan een andere TI of dochtermaatschappij; 
• aan de zittende huurder tegen ten minste de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde.

Bij verkoop met korting op die leegwaarde en aan derden is wel vooraf goedkeuring nodig.

BTIV: artikel 24, 25 
RTIV: artikel 9-12