Financiële inrichting
Bij de financiële inrichting is sprake van strengere en aanvullende regels. De TI dient haar woningen tegen actuele marktwaarde te taxeren. Dit heeft consequenties voor de waarderingsgrondslagen en financiële ratio’s. Dit vraagt van toezichthouders om ook in de nieuwe situatie in control te blijven.
Voorts stelt de wet een reeks van eisen ten aanzien van het verplichte reglement financieel beleid en beheer (door veel TI’s nu in de vorm van treasurystatuut gehanteerd), aantrekken van leningen, leningen van de daeb-tak en de niet-daeb-tak, overhevelen van resultaat van daeb naar niet-daeb en vice versa. Het scheiden of splitsen in een daeb- en niet-daeb-tak, heeft een aantal consequenties voor de financiële inrichting van de TI.
Leningen
Interne lening bij scheiden
Om de start van een niet-daeb-tak mogelijk te maken, wordt een interne lening verstrekt door de TI. Alleen bij een gescheiden administratie (dus niet bij een juridische splitsing) kan ook ná de start nog een extra interne lening worden verstrekt.
Interne lening NA scheiden en splitsen
Het uitgangspunt is dat financiering van niet-daeb-activiteiten plaatsvindt met middelen die extern zijn aangetrokken of zijn gegenereerd in de niet-daeb-tak zelf. De TI geeft na scheiding of splitsing geen lening meer en staat niet garant. Uitsluitend bij herstructurering is het in dat geval toegestaan om niet-daeb-activiteiten vanuit de daeb-tak te financieren.
Bij ministeriële regeling worden nadere regels gesteld voor de waardebepaling of taxatie van het vastgoed, de aanvullende bedingen onder welke kortingen verleend kunnen worden, en voor de vestiging van zakelijke rechten. De minister toetst het besluit tot vervreemding in alle gevallen aan het belang van de volkshuisvesting.
Borgingsvolume (niet in woningwet, wel van groot belang)
Het WSW heeft besloten om ál het vastgoed dat voor inwerkingtreding van de wet in bezit was van de TI onder te brengen bij WSW. Ook het vastgoed dat zonder borging was gefinancierd. Hiermee verliest de TI de vrijheid over dit vastgoed. Zo kan het niet meer dienen als reservepot om onder te brengen bij een bank in het geval er liquiditeitsproblemen ontstaan. Afsplitsing in woonmaatschappij en mogelijke financiering zonder borging behoeft vrijgave door WSW.
Overcompensatie
Overcompensatie ontstaat wanneer een TI onterecht te veel staatssteun heeft ontvangen voor daeb-activiteiten. De TI moet dit in het uiterste geval terugbetalen. De staatssteun aan TI’s bestaat uit het goedkoper lenen door overheidsgaranties, de mogelijkheid tot het krijgen van saneringssteun en grondkortingen van gemeenten. Als een TI een “meer dan redelijke” jaarwinst maakt op daeb-activiteiten, is er sprake van overcompensatie. Het bepalen van de overcompensatie is pas mogelijk als de daeb-taken zijn gescheiden van de niet-daeb-taken, dus voor het eerst over het verslagjaar 2018.
De berekening van overcompensatie kan worden uitgevoerd door te kiezen uit één van de vier formules, die de minister heeft opgesteld. Zo kunnen ze rekening houden met hun eigen situatie.
Reglement financieel beheer
Veel corporaties beschikken over een treasurystatuut. De verplichting om een reglement financieel beheer te hebben, is nu bij wet vastgelegd. Dit reglement gaat verder dan het treasurystatuut. Hierin staat onder andere ook dat de TI zorgdraagt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Om dit te bereiken zijn in het BTIV diverse uitgangspunten voor het financieel beheer benoemd. Het reglement geldt ook voor afhankelijke ondernemingen (meerderheidsbelang) en samenwerkingsvennootschappen waarin de toegelaten instelling volledig aansprakelijk vennoot is.
Het reglement moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister. Het beoordelingskader van de Autoriteit Wonen vindt u hier.
Overige regelingen
Aangaan van verbindingen
De wet stelt eisen ten aanzien van het aangaan verbindingen door de TI. De TI mag geen vermogen verschaffen, niet garant staan en de Minister moet eerst goedkeuring verlenen. De verbinding moet in het belang van de volkshuisvesting zijn. De eisen zijn vergelijkbaar als die worden gesteld aan de financiering van de niet-daeb-tak. Financiering is alleen bij oprichting toegestaan via aandelenkapitaal of een interne lening. Vanaf de inwerkingtreding van het aangepaste BTIV (1 juli) kan de TI ook toestemming vragen voor het verschaffen van vermogen aan een dochteronderneming.
▸ Woningwet: artikel 21
▸ Ontwerpbesluit wijziging BTIV 2016: artikel 12
Van wie mag de TI lenen?
De TI mag uitsluitend financiële transacties aangaan voor het verrichten van haar werkzaamheden met Nederlandse overheden, Nederlandse banken en banken met een vergunning met ten minste een single-A-rating en professionele beleggers. Leningen zijn gemaximeerd op 50% van de WOZ-waarde van het bezit van de TI.
▸ Woningwet: artikel 21c
▸ BTIV: artikel 13
Geen recht van pand of hypotheek mogelijk
TI’s moeten op basis van artikel 45 van de Woningwet eigenaar zijn (en blijven) van woningen en grond (behalve bij erfpacht) die zij verhuren en waar zij werkzaamheden voor verrichten.
Beleidsregels Autoriteit woningcorporaties en WSW
Geen onderdeel van de Woningwet, maar van zeer groot belang, zijn de beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties en het WSW. Zeker rondom de invoering van de Woningwet zijn deze regels sterk in ontwikkeling.
▸ Beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties
▸ Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Hulpvragen, deadlines & aandachtspunten
Hulpvragen verankering Woningwet
- Overziet de TI de volkshuisvestelijke, financiële en organisatorische consequenties van de keuze tussen scheiden of splitsen, ook op de lange termijn? Worden hiertoe analyses uitgevoerd die rekening houden met demografische ontwikkelingen, financiering, woningmarkt(risico’s) enzovoorts?
- Wordt bij het scheiden en splitsen de basisvraag gesteld wat de missie van de organisatie is? Sluit de keuze hierop aan?
- Welke afwegingen liggen ten grondslag aan het overhevelen van woningen van de daeb-tak naar de niet-daeb-tak? Wordt rekening gehouden met vraagstukken als de woningmarkt, vereist rendement en
borging door WSW? - Wordt aan de aangescherpte eisen van de jaarrekening en het jaarverslag voldaan? Waar worden kosten voor de daeb en niet-deab-activiteiten geboekt, die bij administratieve scheiding door dezelfde organisatie
worden uitgevoerd? - Waarderingsgrondslagen en financiële ratio’s worden herijkt als gevolg van marktwaardesystematiek: worden toetsingskaders aangepast?
- Meldt de TI en de RvC in het jaarverslag wat zij aan de implementatie van de Woningwet hebben gedaan?
- De wijze van verkoop van bezit is aan strenge voorwaarden gebonden; hoe waarborgt de TI de juiste verkoopwijze?
- Hoe is gewaarborgd dat aan de eisen van het aangaan van leningen en verbindingen wordt voldaan?
- Toetst de controller tijdens de interimcontrole op gewijzigde wetgeving? Volgt de accountant het controleprotocol?
- Wat zijn afwegingen voor het bestuur om voor de lichte of volledige variant van de marktwaardeberekening
te gaan?
Deadlines
- 1 januari 2017 — het scheidings- of splitsingsplan dient bij de Autoriteit woningcorporaties ingediend te
zijn, inclusief zienswijzen van de gemeente en huurderorganisatie. - 1 januari 2017 — de statuten dienen aangepast te zijn.
- Ntb. — TI (en dochtermaatschappijen en samenwerkingsvennootschappen) dienen over reglement financieel beheer conform Woningwet te beschikken.
Jaarlijks
- 15 december — dPi bij Autoriteit woningcorporaties.
- 1 mei (vanaf 2017) — Jaarverslag bij Autoriteit woningcorporaties en andere belanghebbenden.
- 1 juli — dVi bij Autoriteit woningcorporaties.
Aandachtspunten voor toezichtsagenda
- Verwerken van de stappen - onderdeel van het scheidings- of splitsingsplan - in de toezichtsagenda? Op
welk moment wordt welk besluit genomen? - Aansluiting beleid en toetsingskader op de mogelijk aangepaste strategie als gevolg van scheiden en
splitsen. - Eisen aan de jaarrekening en het jaarverslag: iedere woningvennootschap heeft een eigen jaarverslag. RvC schrijft eigen hoofdstuk hierin.
- Is de organisatie in complience? Worden aangepaste statuten, kaders, protocollen, enzovoorts tijdig
aangepast en vindt er een jaarlijkse check op plaats, mede aan de hand van beleidsregels Autoriteit woningcorporaties en WSW? - En worden ze door de medewerkers doorleefd?
- Zijn alle procedures, zoals de goedkeuringsprocedure van scheiden en splitsen maar ook van woningverkoop bekend en geborgd?
Interne lening NA scheiden of splitsen
Voorwaarden voor deze financiering:
- De financiering komt vanuit een te vormen reserve verkoopopbrengsten van de daeb-tak. Deze wordt gevormd uit de verkoopopbrengsten vanaf 1 januari 2012, minus de schuld op deze woningen.
- Er is zowel een batig saldo uit de verhuurexploitatie als uit winst op verkoop (uitgaande van waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat).
- Er is aangetoond dat financiering door externe financiers niet mogelijk is.
- De lening heeft een marktconforme rente (10-jarige staatsleningen + 1,5%).
- Er wordt ten minste eens per 5 jaar een deel van de lening afgelost, dat verhoudingsgewijs overeenkomt met de aflossing van de geborgde lening door de daeb-tak in diezelfde 5 jaar.
Berekening overcompensatie
TI’s kiezen in minimaal één, maximaal drie stappen een formule. Deze formules vergelijken het rendement op sociale huurwoningen met het rendement dat marktpartijen op huurwoningen hebben behaald.
Woningwet: artikel 47
BTIV: artikel 61
Aedes: formules overcompensatie (pdf)
Geen recht van erfpacht of hypotheek mogelijk
Verboden zijn transacties die zijn gericht op het wijzigen van eigendomsverhoudingen en zakelijke rechten met betrekking tot het bezit van TI, waarbij de toegelaten instelling wel verhuurder blijft. De TI moet vrijelijk kunnen beschikken over het bezit en daarmee de zeggenschap erover. Dit is van belang om handelingsvrijheid te behouden, daarmee te kunnen voldoen aan prestatieafspraken en het toezicht op toegelaten instellingen. In artikel 21d is daarnaast geregeld:
- Vestiging van recht van pand of hypotheek ten behoeve van niet-daeb-financiering wordt niet beperkt door enig beding of vestiging van zodanige rechten ten behoeve van derden.
- Het vestigen van hypotheek op daeb-bezit door het WSW wordt niet beperkt door enig beding of een vestiging van zodanige rechten, van anderen dan de borginstelling (WSW).
Reglement financieel beheer
De wettelijke eisen aan het reglement betreffen:
- uitgangspunten van het financieel beleid en beheer;
- organisatie en jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van intern toezicht op het beheer;
- regels voor beleggingen (RTIV: artikel 41);
- regels voor derivaten (RTIV: bijlagen 6 en 7).
Woningwet: artikel 55a
BTIV: artikel 103 t/m 108
Lening van de TI aan de niet-daeb-tak
De TI moet ervoor zorgen dat zowel de daeb-tak als de niet-daeb-tak levensvatbaar en financierbaar zijn.
Om dat te bereiken verstrekt de daeb-tak een startlening aan de niet-daeb-tak.
- Lening bij juridische scheiding: in het BTIV wordt gespecifieerd dat de hoogte van de rente gebaseerd is op
de rente van een 10-jarige staatslening + opslag. De opslag wordt bij Ministeriële regeling bepaald. De
opslag is 1,5 procent. De lening dient in 15 jaar te zijn afgelost. - Lening bij administratieve scheiding: ook deze lening bedraagt de rente van een 10-jarige staatslening + 1,5% opslag. De interne lening moet worden afgelost op basis van de vervalkalender van de door WSW geborgde leningen. Aflossing van de interne lening kan geheel of gedeeltelijk achterwege blijven, als externe financiering aantoonbaar niet mogelijk is én als aflossing uit de niet-daeb-kasstromen de continuïteit van
de niet-daeb-tak niet in gevaar brengt.
Na het moment van scheiding geeft de TI geen garanties of leningen meer af. Hiervoor zijn enkele uitzonderingen:
- om te voorkomen dat de TI gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen;
- ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden voordat de Woningwet in werking is getreden of
- ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische
scheiding wordt bewerkstelligd.
Woningwet: artikel 21 en 21 c
BTIV: artikel 10, 13, 70, 71, 82 en 83
Aedes routeplanner woningwet